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碧桂园物业面试项目经理的考试试题是什么

时间:2019-03-17来源:川菜菜谱书

  对于一个小区物业的项目经理,对整个小区的建设起到了决定性的作用,那么,在碧桂园,物业项目经理的面试题目都有哪些呢?下面是学习啦小编为你整理的碧桂园物业项目经理面试卷,希望对你有用!

  1、 是指买卖双方信息不对称的情况下,差的商品总是将好的商品驱逐出市场。

  A.正选择 B.逆选择 C.市场失灵 D.内在不经济

  解析:逆选择是指由于交易双方对产品的类型和质量等信息的不对称而导致次货驱赶良货的一种现象。

  2、管理具有二重性,即同时具有 。

  A.阶级属性和社会属性 B.自然属性好阶级属性

  C.自然属性和社会属性 D.市场属性和生产属性

  解析:管理二重性是指管理的自然属性和社会属性。

  3、资源配置有两层含义:一是指 ,指一个生产单位,一个区域或一个部门如何组织并运用这些供给有限的资源,使之发挥出最大作用,从而避免资源浪费现象,用既定的生产要素产出最大价值的产品;二是指资源分配效率。

  A.资源运用效率 B.资源消耗比例 C.资源运用技巧 D.资源分配比例

  4、动态相对数是 。

  A.在同一对象不同时间之间的对比 B.在不同对象不同时间之间的对比

  C.在同一对象同一时间之间的对比 D.在不同对象同一时间之间的对比

  解析:动态相对数是不同时间、同一空间的同一现象的数值对比,可以反映现象发展变化的相对程度

  5、社会化是一个 过程,个体往往要经历各种类型的社会化,才能在社会中得以生存和发展。

  A.继续教育 B.终身持续 C.可持续 D.反反复复

  6、业主对专有部分以外的共有部分享有权利,享有权利,承担义务,不得以放弃权利 。

  A.不履行义务 B.履行义务 C.承担一半义务 D.协商承担义务

  7、除法律另有规定外,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为 。

  A.半年 B.一年 C.一年半 D.二年

  8、法的实施主要有两种方式。一种是 ;另一种是法的适用。

  A.法的制定,简称立法 B.法的遵守,简称守法 C.法的推广 D.法的宣传

  9、“凡是人 皆须爱 天同覆 地同载”出自哪里?

  A.诗经 B.道德经 C.弟子规 D.论语

  10、违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,依法应向对方承担的 。

  A.民事责任 B.刑事责任 C.行政责任 D.赔偿责任

  11、王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而是安装在正对李某房门的位置,导致影响李某的生活安宁。李某遂将王某告上法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。王某的行为即违反了《民法通则》中关于 的规定。

  A.邻里关系 B.相邻关系 C.共用 D.所有权

  12、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主 确定。

  A.专有部分占建筑物总面积的比例 B.专有部分户数占建筑物总户数的比例

  C.专有部分占总建筑物使用面积的份额 D.专有部分占建筑物占地面积的比例

  13、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是 。

  A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用

  B.小区供水总表前的管线维修养护费用

  C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用

  D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用

  14、人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为 ,如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。

  A.公共建筑 B.构筑物 C.建筑物 D.公共设施

  15、建筑排水系统是接纳、汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废、污水,以及屋面的雨、雪水,在满足(或经处理后满足)排放要求的条件下,将其排入 的系统。

  A.室外排水管网 B.污水坑 C.污水井 D.室外

  16、空气调节简称“空调”,是指能够控制室内 及气流速度的技术。

  A.与室外通风 B.废气排放 C.空气净化 D.温度、湿度、洁净度

  17、智能建筑 具有信息汇集、综合管理各个子系统和共享信息资源三个功能。

  A.总控制系统 B.集成控制系统 C.中央控制系统 D.楼宇自控系统

  18、在成都,物业服务企业聘请包括物业服务项目经理、物业维修、客户服务、秩序维护等在内的相关专业服务人员,应当按规定统一于 中进行监督管理。

  A.执业名册 B.行业培训 C.执业信用 D.执业记分

  19、在成都,物业服务企业未按规定建立并妥善保管物业服务档案、申报其在物业管理活动中的信用信息、向相关行政主管部门或专业单位报告建筑区划内的重大事件、未按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作、向房产行政主管部门报送 ,均将受到相应的行政处罚。

  A.业主清册 B.认证结果 C.统计报表 D.服务合同

  20、在成都,按规定自2008年1月1日起,新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行 表、共有部分独立计量表。

  A.分户计量 B.一户一计量 C.一户门号一贸易结算 D.总、分计量

  21、不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自 时发生效力。

  A.取得不动产权属证书 B.交付 C.占有 D.记载于不动产登记簿 E.使用

  22、所有权的权能包括占有、 、收益和处分。

  A.支持 B.变更 C.赠与 D.使用

  23、 是指社会组织通过信息传播手段,建立良好的公众关系,使社会组织拥有良好的社会关系环境,从而谋求事业成功的活动过程。

  A.公共关系 B.人际关系 C.社会关系 D.领导关系

  24、统计是指在实际工作中,对数据资料进行收集、整理和 的活动过程。

  A.加工 B.判断 C.处理 D分析

治疗癫痫病有哪些方法效果好>   25、保险的基本职能包括: 。

  A.融资职能、保险金给付职能 B.融资职能、防灾防损职能

  C.防灾防损职能、经济补偿 D.经济补偿、保险金给付职能

  26、 管理方式适用于规模不大、分工不发达的社会组织、管理的好坏取决于管理者的经验和素质。

  A.科层制 B.家长制 C.等级制 D.职业经理人制

  解析:家长制是在生产力水平低下、社会分工不发达、群体规模相对狭小、结构相对简单的传统社会中的一种手工业组织管理方式。随着现代工业社会和现代社会组织的出现,这种管理方式逐渐被淘汰,但它的残余形式仍可能存在于某些社会和社会组织中

  27、《物权法》第六章中规定的建筑物总面积,按 计算。

  A.专有部分面积统计总和 B.专有部分面积统计总和加共有部分的建筑面积

  C.套内面积加公摊面积 D.套内实得面积加共用部位面积

  E.专有部分面积加公用部位面积

  28、业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及管理规约外,应当经本栋建筑物内的其他业主同意,业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院 。

  A.不予支持 B.应当支持 C.视多数业主的意见裁决 D.不予受理

  29、法的制定,又称 ,是指有关国家机关在其法定的职权范围内,依照法定程序,制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。

  A.颁布法律 B.守法 C.立法 D.宪法

  30、在成都,专有部分使用权转移时,双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资金的分摊作出约定,并在办理 时出示结算约定或结算凭据。

  A.房屋交付使用 B.不动产登记 C.房款两清 D.业主卡

  31、业主以业主大会或业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据《物权法》第六章的规定请求人民法院撤销该规定的,应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会做出决定之日起 内行驶。

  A.半年 B.一年 C.二年 D.三年

  32、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定服务细则, 认定为(前期)物业服务合同的组成部分。

  A.应当 B.不应当 C.不一定 D.据实际情况

  33、物业管理从业人员职业素养是从业人员在本身道德观念、工作作风、文化修养、知识结构、心理气质、礼仪习惯等基础上所形成的 和工作习惯。

  A职业道德 B.职业素质 C.职业修养 D.职业经历

  34、 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。。

  A.不动产 B.房地产 C.物业 D.房屋

  35、在完成建筑设计之后,根据建筑各方面的要求,再进行机构选型和构件布置,通过力学计算,决定各承重构件(基础、柱、承重墙、梁、板)的材料、形状、大小以及内部构造等,并将设计结果绘制成图样,以指导施工,这种图称为 。

  A.结构施工图 B.总平面图 C.建筑平面图 D.立面图

  36、通风就是把室内 直接或经净化后排放到室外,把新鲜空气补充进来,从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。

  A.有毒气体 B.二氧化碳 C.被污染的空气 D.一氧化碳

  37、停车场管理系统具有 等功能

  A.自动、半自动收费及打印报表 B.防盗抢 C.测速 D.自动安排车位及检查车内有无危险品

  38、在成都,按规定建筑区划的物业服务负责人应当由 担任,并在制定的建筑区划年度服务计划、总结上签署意见。

  A.物业服务企业经理 B.物业服务部门经理

  C.物业服务项目经理或物业管理师 D.物业服务主管

  39、在成都,在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前,建筑物总面积

  在5万(含5万)平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划,开发建设单位应当采用 方式选聘物业服务企业。

  A.公开招投标 B.邀请招投标 C.协议比选 D.竞争性谈判

  40、在成都,业主委员会应在物业服务合同期限届满 日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。

  A.15 B.30 C.60 D.90

  41、需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态,包括对食物、水、空气等物质需要及对

  A.归属、爱等的社会需要 B.成功的心理需要 C.生理需要 D安全需要

  42、社区的分类是根据一定的标准将社区分为不同的类型。如根据空间特征把社区分成居住社区和 。

  A.农场社区 B.城市社区 C.精神社区 D.流动社区

  43、市场经济秩序,是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等,对市场经营主体、市场行为所做的规范,以及这些规范实施情况的总称。它主要包括两个方面的内涵:一个市场法律及市场伦理规范;二是规范的 。

  A.制定状况 B.实施状况 C.合理状况 D.科学程度 解析:市场经济秩序,是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等,对市场经营主体、市场行为所作规范的全体,以及这些规范实施情况的总称。 从这一概念可以看出,市场经济秩序包括两方面的内涵:一是市场法律及市场伦理规范;二是规范的实施状况。

  44、风险一般由两种含义,一是可能存在的损失;二是该损失是 的。

  A.未知收益 B.危险性 C.不确定 D.可预测

  45、社会组织的 指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式、职位、部门是它的基本元素。

  A.正式成员 B.正式结构 C.正式群体 D.非正式结构

  解析:社会组织的正式结构是指组织内部各职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式。职位、部门是构成组织结构的基本元素或单元,这些结构单元的不同组合又...

  46、在成都,新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后,其 应当具备规定条件后,方可交付使用。

  A.水电气管线 B.绿地、道路 C.机动车停放配置

  D.附属设施设威海癫痫病如何才能治疗备 E.公共服务配套建设

  47、《物权法》第六章中规定的业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按 计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按 计算。

  A.2人以上 B.1人 C.按实际拥有人数 D.家庭成员人数

  48、民事责任主要是 和侵权责任。

  A.合同责任 B.名誉责任 C.过错责任 D.经济责任

  解析:承担的民事责任有:①违约责任,即不履行、不适当履行或不完全履行合同中规定的义务的民事责任。②侵权行为的民事责任。③不履行法定义务(如扶养)的民事责任。在刑事诉讼中如果提起附带民事诉讼,则犯罪人除服刑外,还要承担民事责任。

  49、合同的订立,是指缔约人为意思表示并达成合意的过程,分为 两个阶段。

  A.成立与生效 B.要约与承诺 C.意思与要约 D.承诺与生效

  50、 是指受托人为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的合同。

  A.物业委托合同 B.委托合同 C.租赁合同 D.买卖合同

  解析:委托合同是指受托人为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

  1、劳动者的心理健康主要包括以下 特征。

  A.智力正常 B.健全的情绪 C.行为协调 D.反应过度

  2、民事法律行为可以采取多种形式,主要有: 。

  A.书面形式 B.口头形式 C.邮件形式 D.其他形式

  3、物业服务合同是平等主体之间成立的 ,适用合同法的一般原则。

  A.委托合同 B.民事合同 C.要式合同 D.有偿合同

  4、物业管理统计的工作过程包括: 。

  A.数据统计 B.数据分析与运用 C.数据整理 D.数据调查

  5、下列 属于应当向业主公开的情况和资料。

  A.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况

  B.管理规约、业主大会议事规则以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录

  C.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况

  D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况

  E.其他应当向业主公开的情况和资料

  6、业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责: 。

  A.召集业主大会会议 B.报告物业管理的实施情况

  C.代表业主与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同

  D.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

  E.了解业主、使用人的意见和建议

  F.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

  G.保管依法属于全体业主的财物、档案资料等

  H.协助承接物业的物业服务企业办理验收手续

  7、下列哪些属于民用建筑的基本结构: 。

  A.基础 B.墙体 C.地基 D.室内

  8、业主大会议事规则应当就以下 事项作出约定。

  A.业主大会的议事方式 B.表决程序 C.业主委员会的组成

  D.业主委员会成员的任期 E.其他依法应当由业主大会议事规则约定的事项

  9、物业服务合同的内容应当包括 。

  A.物业管理事项 B.服务质量 C.服务费用 D.双方的权利与义务 E.专项维修资金的管理与使用 F.物业服务用房 G.合同期限 H.违约责任 I.物业管理资料的一角内容和程序规则 J.其他事项

  10、照明按作用可以分为正常照明、事故照明、 等。

  A.警卫值班照明 B.障碍照明 C.医疗急救照明 D.彩灯

  11、有以下 情形之一,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  A.物业服务企业以欺骗手段取得资质证书

  B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人

  C.物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重

  D.超越法定职权作出物业服务企业资质审批的决定

  E.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定

  F.对不具备申请资格或不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书

  12、物业服务费用计费方式有 和 ,其成本构成一般包括 。

  A.包干制 B.酬金制 C.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 D.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

  E.物业管理区域的环卫维护费 F.物业管理区域的绿化养护费用

  G.物业管理区域的秩序维护费用 H.用于物业管理区域服务办公费用和固定资产折旧 I.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 J.经业主同意的其他费用

  13、防盗报警系统一般由 三部分组成。

  A.录音器 B.探测器 C.传输系统 D.报警控制器

  14、首次业主大会会议的议程主要包括 。

  A.报告业主大会的筹备工作情况

  B.宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数

  C.宣读《管理规约》和《业主大会议事规则》的草案及业主的修改意见和筹备组的修改结果

  D.投票通过《管理规约》和《业主大会议事规则》

  E.宣读业主委员会委员选举办法

  F.投票选举产生业主委员会

  15、建筑区划业主大会印章及其财务专业印章印章应当统一标明行政区域 、建筑区划 名称,业主委员会印章应当标明 行政区划 、建筑区划 名称、 届次 和 任期 。

  A. 行政区域 B. 建筑区划 C. 行政区划 D. 届次 E. 任期 F.判断 G.书面评标报告 H.书面评标结论 I.3 J.2

  16、专项维修资金属 所有,专项用于物业 后的物业 的 ,不得挪作他用。

  A.业主、使用人 B.业主 C.全体业主 D.保修期 E.保质期

  F.共用部位、共用设施设备 G.专有部位、共用设施设备 H.维修、更新、改造 I.大修、中修、更新、改造

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  17、根据《关于规范我市物业服务行业相关称谓的指导意见》,原本市物业服务相关行业称谓中的“物业管理企业” “保安、治消、保卫员” “保洁工、绿化工” “维修工” “物业管理费”分别统一称谓为:

  A. 物业公共服务费 B. 共用部位、设施设备维护员 C.保洁员D. 物业服务企业E. 秩序维护员 F. 环境维护员、绿化维护员

  18、《保安服务管理条例》中规定物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展 等服务。

  A.门卫 B.巡逻 C.秩序维护 D.卫生 E.环境

  19、管理规约应当对下列 事项依法作出约定。

  A.物业的使用 B.物业的维护 C.物业的管理 D.业主的共同利益 E.业主应当履行的义务 F.违反管理规约应当承担的责任 G.物业服务合同的签订

  20、房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉、擅自改变专有部分使用性质的行为、建筑区划内违章建筑的行为、建筑区划内的安全防范设施建设、建筑区划内流动人口和犬只的管理、建筑区划内户外广告设置、临街安装空调分别应由 负责。

  A.消防机构 B.公安机关 C.规划管理部门 D.城市管理部门 E.工商行政管理部门 F.建设管理部门

  21、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过以下 等三种方式约定。

  A.出售 B.出租 C.附赠 D.划拨 E.入股 F.抵押

  22、违约行为的形态 。

  A.预期违约 B.不能履行 C.拒绝履行 D.迟延履行 E.不完全履行 F.受领迟延

  23、法人应当具备的条件是: 。

  A.依法成立 B.有必要的财产或者经费

  C.有自己的名称、组织机构和场所 D.能够独立承担行政责任

  24、一般情况下物业管理法律责任的归责条件由行为违法、 等要素构成。

  A.损害结果 B.因果联系 C.行为人客观过错 D.行为人主观过错

  25、物业管理统计调查表的结构包括: 。

  A.表头 B.表项 C.表体 D.表脚

  位于成都市二环路以外三环路以内的东阳东住宅小区,规划批准的总建筑面积30.98万平方米,其中住宅28万平方米,均是10层以上高层楼宇,2300户;物管用房建筑面积为480平方米,2/3位于地下;按规划配建的机动车停车位(全地下)总计1100个;整个工程分三期建设完毕,第一、二期分别于2008年3月18日、2009年3月23日经竣工验收交付购房人使用,现已办理入住手续的达1500户,第三期仍在建设中,虽与一、二期共用消防、机动车停车场等系统,但与一、二期之间有施工围墙隔离。

  东阳东小区首期于2007年3月对外销售时向外界宣传承担前期物管的是阳光物业服务公司(以下简称阳光公司),该公司2007年2月取得二级资质,迄今仍拥有工程、经济、财务、管理方面的中级职称人员8名,取得执业名册证书的人员也有18人,派驻东阳东小区的物业服务人员包括项目经理1名,副经理1名,经理助理1名,客户主管3名、客户服务员9名等在内的130人。

  2008年3月8日,阳光公司进驻小区进行前期开荒清洁,接管住房钥匙工作和后勤物资准备。

  2008年3月18日,东阳东小区交付首套房屋给购房人起,阳光公司便与业主订立了业主临时管理规约和前期物业服务协议,临时管理规约约定地面增设的停车位归开发商所有,供业主使用;前期物业服务协议约定:小区的物业服务标准为成都市普通住宅物业服务等级标准中的一级标准,费用标准为1.75元/平方米.月,差额部分由开发商补贴一点以及小区广告和地面停车收入补充解决;前期物业服务期限终止时间为2010年4月17日,但其间业主大会设立并与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时,本协议自动终止。

  东阳东小区自首套房交付给购房人使用至2009年3月15日期间,阳光物管公司向每户接房人收取了一年的物业服务费,与每户购房人订立了交接房协议并收取了4600元/户的燃气入网费、100元/户的产权代办费;通过装饰装修协议约定收取3000元/户装修保证金,0.03元/平方米的装修管理服务费,0.02元/平方米的建渣清运费,装修工人出入证工本费50元,非机动车辆和机动车辆停放费分别按1元/小时、5元/小时计收;通过装修监督,未经业主共同决定,向进驻小区从事装饰装修、装饰材料供应、建渣清运、家具产品推销的单位按每个单位收取20万元、15万元、5万元、10万元不等的推介费和服务费,并没有在客户中心和小区显著位置公布相关收费项目和标准。

  案例分析:

  一、请问该小区的物管用房、机动车位是否按规定配置?为什么?第三期可否单独成一个物业管理区域?在出售该期房屋时应当告知购房人哪些物管事项?

  答:物业服务用房不符合规定。按照《物业管理用房规划建设管理若干规定(试行)》( 成规管[2004]141号) 的规定,总建筑面积在30万平方米以上的项目,比例按2‰配置,但面积最小不低于900平方米。(应按07年以前规划规定)

  机动车停车位不符合规定。按照东阳东修建当时的规划管理技术规定,每户建筑面积大于90平方米小于180平方米的,机动车配置标准为0.7辆/户。

  不可以。《成都市物业管理条例》第九十六条规定,“划定为一个建筑区划的建设项目分期开发的,其前期物业服务招投标应当以该建筑区划为范围;先期开发建设的区域内交付使用的物业符合业主大会设立条件的,应当设立业主大会,业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例,在业主大会议事规则中予以约定;业主委员会应当根据分期建设的条件,按照业主大会议事规则的约定,增补业主委员会委员;业主大会可以就整个建筑区划的物业管理事项作出决定。”

  业主大会设立后,业主委员会应当管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、业主大会、业主委员会的其他决定等告知开发建设单位;开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时,应当向买受人明示这些事项,并将其作为房屋买卖合同的附件。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,还应当包含前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划总平面布局图、建筑区划划分意见书、物业共有部分清册及房屋使用说明书

  二、阳光公司是否有资格为该小区提供物业服务?为什么?现该如何处理?其派驻的客户人员是否符合行业指导规范?其从业人员均纳入执业名册证书体系中了吗?

  答:阳光公司无资格为该小区提供物业服务;《物业服务企业资质管理办法》规定,二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;重羊羔疯对人的危害新选聘具有相应资质条件和专业人员的的物业服务企业;符合;《成都市物业服务力量配备指导标准》(成物协[2007]22号)规定,客户服务人员配备的最低标准不得低于1人/30000平方米或者1人/300户;其从业人员没有纳入执业名册证书体系。

  三、临时管理规约、前期物业服务协议的签订主体、时期、内容是否维护了购房人合法权益?为什么?

  答:没有。首先,临时管理规约的缔约主体是建设单位和物业买受人,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺;其次,前期物业服务合同是建设单位在销售物业前与其选聘的物业服务企业订立的。第三,建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。题中临时管理规约约定的地面增设机动车停放位所有权归建设单位所有侵害了业主共同利益;题中的前期物业服务合同中约定,小区共有部分收入用于补充物业服务费不足,但未予以公示、审计,也侵害了业主的合法权益。

  四、按规定在小区显著位置应该公布哪些内容?

  答:公开营业执照,资质证书,三级投诉电话,项目经理及相关服务人员的执业名册证书和工作职责等相关信息,物业服务合同中的服务事项和质量及其费用标准等主要内容,相关办事流程,管理规约的主要内容,物业服务便民联系电话(24小时报修服务受理电话,项目负责人电话,水电气专业单位服务电话,火警、匪警、急救电话等)。

  五、阳光公司在开始接管该项目前,需要承接查验,请简述新建物业承接查验的主要内容、主要方式?

  答: 一是核查验收并接管物业共用部分、共用设施设备的技术档案资料,包括:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料。 二是对共有部位、共有设施设备进行查验。

  三是进行共有部位、共有设施设备的移交,并办理相关接管手续。

  六、阳光公司在东阳东小区交付使用期间,存在哪些违法违规行为?

  答:违规收取燃气入网费。

  违规收取装修保证金和出入证工本费。《进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为的通知》规定,对违规收取“装修保证金(押金)”、“装修口子费”、“出入证工本费”、“电梯使用费”、“楼道维护费”、“水电周转金”等费用的,装修人有权向所在地区(市)县价格主管部门举报。违规收取建渣清运费。《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定,委托物业服务企业清运装修垃圾的,清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取,具体由装修人或装饰装修企业与物业服务企业协商确定。

  违规预收一年物业服务费。《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定,“物业服务收费的计价单位违规收取车辆停放费用。应当按照经物价部门备案的标准收取。 擅自利用共有部分经营。《进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为的通知》规定,“建筑区划为每月每平方米建筑面积。物业服务收费原则按月计收。除另有约定外,不得提前累计预收。” 内未设立业主大会的,除全体业主或相关业主共同决定外,包括物业服务企业在内的任何单位和个人不得利用依法属全体业主或部分业主共有的通道、楼梯等部位和绿地、其他场地、道路等设施进行下列活动:

  (一)房屋装饰装修材料(包括河沙、水泥等建材和五金配件等辅料)的摆摊、设点;

  (二)房屋装饰装修营利宣传和广告品散发;

  (三)其他违反(临时)管理规约的行为。” 未公布收费项目和标准。《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定,物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求,在建筑区划内的显著位置或者收费场所,公布经备案的物业服务相关收费标准。

  七、开发建设单位在前期物业管理中的法定义务有哪些?

  (1)在申请办理建设工程规划许可证的同时,向区(市)县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求;

  (2)按规定配置物业服务用房;

  (3)按规定配置附属设施设备;

  (4)附属设施设备符合交付使用条件并办理新建住宅附属设施设备交付使用备案后,向业主交付;

  (5)销售物业前,制定临时管理规约, 并向物业买受人明示、说明;

  (6)通过招投标的方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业,并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同;

  (7)与物业买受人签订的房屋买卖合同,包含前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划总平面布局图、建筑区划划分意见书、物业共有部分清册、房屋使用说明书;

  (8)与选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续,并移交相关资料和物业服务用房;

  (9)按规定缴存物业保修金;

  (10)按规定缴存首次专项维修资金;

  (11)按照国家规定的保修期限和保修范围,承担的保修责任;

  (12)建筑区划符合业主大会设立条件的,按规定向区(市)县房产管理部门书面报告,并提交相关文件资料;

  (13)协助依法设立业主大会,并承担业主大会筹备的工作经费;

  (14)按规定申报其物业管理活动中的信用信息;

  (15)不得擅自处分物业共有部分、共有设施设备的所有权、使用权。

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